La inversión en locales comerciales en España es una opción atractiva para aquellos interesados en el mercado inmobiliario. Sin embargo, antes de sumergirse en ello, es fundamental comprender los impuestos y regulaciones que afectan este tipo de inversión. Desde impuestos sobre la propiedad hasta regulaciones locales, cada aspecto puede influir en la rentabilidad y viabilidad de una inversión.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto local que grava la propiedad de bienes inmuebles, incluidos los locales comerciales. Este impuesto se calcula en función del valor catastral de la propiedad y puede variar según la ubicación del local. Los propietarios de locales comerciales son responsables de pagar el IBI anualmente, y el importe a abonar dependerá del valor catastral asignado por el municipio correspondiente.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los inversores no residentes en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por los ingresos generados por sus propiedades en el país. En el caso de los locales comerciales, este impuesto se aplica a los alquileres percibidos. La tasa impositiva puede variar según la situación individual del inversor y los tratados fiscales internacionales entre España y el país de residencia del inversor.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Inversión del Sujeto Pasivo
La compra de un local comercial nuevo está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), mientras que la compra de un local de segunda mano está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). La tasa de IVA aplicable puede variar, pero generalmente se sitúa en torno al 21%. Por otro lado, la tasa de ITP y AJD varía según la comunidad autónoma y puede oscilar entre el 6% y el 10%.
No obstante lo anterior, es muy importante tener en cuenta la gran ventaja que supone comprar un local en rentabilidad, ya que fiscalmente puede suponer un gran ahorro minorando la inversión a realizar y todo ello es posible por la figura consistente en la Inversión del Sujeto Pasivo.
La renuncia a la exención e IVA con inversión del sujeto pasivo en la compraventa de inmuebles, es una figura jurídica muy útil pues evita, en determinados supuestos, tener que pagar un IVA para luego compensarlo. Para realizar la inversión del sujeto pasivo, es necesario que el destinatario de los bienes sea un empresario o profesional.
El vendedor debe constatar en la factura que se trata de una operación con inversión sujeto pasivo por lo que tendrá que emitir la factura sin IVA incluyendo la mención “operación con inversión del sujeto pasivo conforme el artículo 84 Uno 2º de la Ley 37/1992. El comprador, que será el sujeto pasivo del impuesto, deberá registrar la factura recibida con inversión de sujeto pasivo. De esta manera, su base imponible, se declara en el modelo 303, dentro del IVA devengado. En consecuencia, el comprador pagará el importe fijado en el precio y no tendrá que incrementar ni el IVA ni el ITP, suponiendo una gran ventaja.
Normativas municipales y licencias
Además de los impuestos, los inversores en locales comerciales deben cumplir con las normativas municipales y obtener las licencias correspondientes para operar el negocio. Estas regulaciones pueden abarcar aspectos como el uso del suelo, la seguridad contra incendios, la accesibilidad para personas con discapacidad, entre otros. Es fundamental realizar una investigación exhaustiva sobre las regulaciones locales antes de realizar cualquier inversión.
Por lo tanto, invertir en locales comerciales en España puede ser una gran oportunidad, pero resulta clave comprender los impuestos y regulaciones que afectan a este tipo de inversión. Desde el Impuesto sobre Bienes Inmuebles hasta las normativas municipales, cada aspecto puede influir en la rentabilidad y viabilidad de la inversión. Antes de tomar cualquier decisión, es recomendable consultar a asesores con experiencia en el mercado inmobiliario español, como los de Mis Locales en Rentabilidad, para obtener orientación personalizada sobre su situación específica.
